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银行贷款抵押物已经出租,如何防范风险

飒飒白夜
2021/5/2 19:32:32
银行贷款抵押物已经出租,如何防范风险
最佳答案:

抵押贷款,使商品资产、票据、有价证券等提前转化为货币资金,对加速货币资金的周转,刺激生产和流通,且对贷款客户的约束力及银企经济效益,较之信用贷款大大提高,是当前银行业普遍采用且风险最小的贷款方式。但在参与贷款清收中发现,银行与抵押人设定的抵押权,经常与抵押人与承租人设定的租赁权经常产生法律冲突,银行陷入贷款客户设置的法律陷阱,导致银行优先受偿权难以实现,贷款风险产生。

抵押权与租赁权冲突的,主要有三种情形,一种是贷款前已租赁而未告知银行,误导银行放贷;二是贷款后租赁,取得巨额租金后,金蝉脱壳,悬空贷款;三是贷款后,为套取巨额租金,倒签租赁合同,规避法律。均具有租期长,租金数额大,抵押人逃匿或无其他资产偿债的特征。当法院拍卖抵押物时,承租人与法院及银行形成强烈对抗,往往引起群体事件,严重影响社会治安及和谐,抵押权无法实现,抵押贷款成了新的贷款高风险区。抵押人及承租人之所以有恃无恐,是因为法律有隙可钻:

一、抵押登记前已租赁的,租赁合同有效。《担保法》第48条规定:“抵押人将已租赁的财产抵押的,应当书面告知承租人,原租赁合同继续有效”。最高人民法院《关于适用<中华人民共和国担保法>若干问题的解释》第65条对此做了更为具体的说明,规定:“抵押人将已租赁的财产抵押的,抵押权实现后,租赁合同在有效期内对抵押物的受让人继续有效”。《物权法》第190条规定“订立抵押合同前抵押财产已租赁的,原租赁关系不受该抵押权的影响”。抵押权无法对抗租赁权,即“买卖不破租赁”。但租赁权的长期存在,抵押权形同虚设:一是承租人可主张优先购买权,二是抵押物拍卖难度加大,很少有买受人愿意购买租赁多年来的资产;三是抵押物的价值大打折扣。

二、抵押登记后租赁的,租赁合同抵押其限内有效,失效部分损失应当赔偿。《物权法》第190条规定:“抵押权设立后抵押财产租赁的,该租赁关系不得对抗已登记的抵押权”。应该说与银行的抵押权不相冲突,虽然承租人也知道,抵押人办理抵押登记后租赁的,租赁合同对于受让人没有约束力,即抵押人行使抵押权时,租赁合同失效。承租人自有对抗的理由,一是承租人是善意,不知道租赁的资产设定了抵押;二是有偿承租,合同失效则租金返还及损失赔偿,天经地义;三是租赁人逃匿或无其他资产,死猪不怕开水烫。承租人诉求不能得到满足时,将矛盾转嫁银行,誓死不交出承租资产,任何人奈何不了。

三、恶意串通无法查证,只能按有效处理。由于没有建立《租赁合同》的登记制度,银行无法查清租赁合同签署时间的真实性。一旦出租人与承租人恶意串通,倒签合同,即将合同签订日期提前到抵押登记之前,并辅之假租金收据,形成履约事实,同样以法律明确规定“抵押前签订的租赁合同有效”对抗抵押权,银行及至法院都无法否定租赁合同的效力。既然法律有明确规定,且银行相对于承租人来说,是“强者”,一旦形成大的争执纠纷,政府及银行管理有关部门只能出面让银行妥协,法院也无可奈何,强制执行不了,只能“刀枪入库”,中止执行。或者被迫承诺将抵押资产拍卖款,先退租金、补偿损失给承租人,余下交银行抵债,然而,所剩无几,不仅优先受偿权丧失了,且贷款本金都难于收回。

由此可知,承租人的对抗力量足以消灭抵押权,承租人与银行的强烈对抗,导致抵押权的实现困难重重。不仅影响抵押权实行程序的进行,且必然影响抵押物的变价价格,一旦冲突产生,银行即落入租赁人或租赁人与承租人合谋设下的陷井。为此,防范贷款抵押权与租赁权冲突的风险迫在眉睫。

一、严格贷前“三查”制度,并建立科学的风险防范和预警机制,特别是贷前针对性地进行租赁权专项调查,做好相关调查笔录。抵押人或法人的法定代表人或代理人签署《保证书》,保证其没有在贷款前签订租赁合同,并明确作出的虚假陈述将承担的法律后果。为将来实施防范风险措施、追究责任准备证据。

二、经常性进行贷后巡查,及时发现其经营状况变化,确保其没有将抵押物被租赁。贷后检查人员,要充分利用现代化证据收集工具,收集固定视听资料,掌握一切影响贷款安全的动向;若发现贷后租赁的,及时制止,首先书面告知承租人其资产抵押情况及抵押物租赁的合同效力,告知抵押物租赁不得超过抵押期限的法律规定,为将来行使抵押权扫清障碍若发现贷前租赁的;其次,要求抵押人停止其降低抵押价值的租赁行为,督促当面签订中止或者重新签订不长于抵押期限的《租赁合同》,提供与减少价值相当的担保。否则,立即停止发放余下贷款,并提前收回贷款。

三、对于贷前租赁且作出虚假陈述的,经查证核实,认定其以非法占有为目的,采用虚构事实、隐瞒真相的方法,诈骗银行的贷款行为,构成贷款诈骗罪。及时向公安机关提起刑事控诉,请求公安机关以立案侦查,追究刑事责任。

四、对于贷后签订租赁合同的,银行在行使抵押权时,先与承租人协商,协商不成,立即起诉抵押人与承租人,请求法院确定其合同超过抵押期限的部分无效,判决确定赔偿责任人及金额,避免承租人与银行的直接对抗与冲突。以法院判决对抗抵消其租赁权,保障其抵押权的实现。

五、对于倒签合同的,应收集证人证言及视听资料,揭露真相,确定实际承租的时间,起诉法院确认其倒签的合同无效;如果查明是抵押人与承租人合谋逃债的,承租人则构成诈骗罪共犯,只有承租人面临刑事追究时,才可能会明哲保身,说出真相,放弃租赁权的对抗,扫清抵押权实现的障碍。

金鹏啊牛

2021/5/9 2:28:44

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2个回答

  • 地理无限

    2021/5/8 0:15:57

    前两年是阿布的切尔西现在阿布穷了切尔西也穷了现在最有钱的应该是刚被阿联酋酋长收购的曼城

  • 大伟爱叨叨

    2021/5/14 11:00:42

    不同银行信用卡还款期与账单日之间时间有所不同。如果银行信用卡账单日与还款日之间为18天。18日账单日,6日还款日,19号消费,记入下月18日账单,最后还款日为下下月6日,免息期可达49天。 信用卡有账单日与还款日之分,当期统计的账单需要在当期还款日前偿还。 账单日与还款日之间为18-25天,账单日是将上期账单日和该日之前的消费(或者取现,下同)统计,如果是在当期账单日出单前消费,需要在当期还款日之前还款。如果是在账单日出单之后消费的,则不统计在当期还款账单中,需要在下一期还款日偿还,这样(如果再加大月的一天),免息(透支消费免息,取现不免息)期为最长,达49-56天。 如果是账单日前一天消费,则需要在本期还款日还款,免息期是最短的,只有18-25天。 招商银行信用卡账单日与还款日之间为18天。 农业银行信用卡账单日与还款日之间为25天。 中信银行信用卡账单日与还款日之间为19天。 建设银行信用卡账单日与还款日之间为20天。 交通银行信用卡账单日与还款日之间为25天。 光大银行信用卡账单日与还款日之间为18天。 工商银行信用卡账单日与还款日之间为23天。 广发银行信用卡账单日与还款日之间为20天。 邮储银行信用卡账单日与还款日之间为20天。 中国银行信用卡账单日与还款日之间为20天。 兴业银行信用卡账单日与还款日之间为20天。 浦发银行信用卡账单日与还款日之间为20天。 华夏银行信用卡账单日与还款日之间为25天。 平安银行信用卡账单日与还款日之间为18天。 民生银行信用卡账单日与还款日之间为20天。

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